Nhà siêu sang “phủ sóng” thị trường

Không có một căn hộ giá bình dân nào được cung ứng ra thị trường TP.HCM trong năm qua, trong khi có đến 73% lượng căn hộ chào bán thuộc phân khúc từ cao cấp đến siêu sang.

Đua nhau phá kỷ lục giá

Nhiều ngày qua, các thành viên thị trường vẫn rôm rả bàn tán về dự án Grand Sentosa (huyện Nhà Bè) khi cho rằng, giá bán căn hộ tại dự án này sẽ lập đỉnh cho khu Nam TP.HCM.

Grand Sentosa vốn có tên là Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. Đầu năm 2010, đơn vị này mở bán 100 căn hộ giai đoạn 1 với giá khoảng 1.560-2.250 USD/m2. Tuy nhiên, đến giữa năm 2010, dự án buộc phải tạm ngưng do sự đóng băng toàn thị trường.

Tới tháng 5/2017, Kenton Residences “hồi sinh” với tên gọi mới là Kenton Node cùng số vốn đầu tư tăng lên hơn 1 tỷ USD. Dự án lúc này có thêm nhiều hạng mục công trình như căn hộ, khách sạn, nhà hát, trường học, phòng khám quốc tế... Thời điểm đó, 2 ngân hàng BIDV và MSB đã rót hơn 1.000 tỷ đồng vốn, thế nhưng dự án một lần nữa bị ngưng lại sau đó một năm vì vấn đề tài chính.

Tới nay, sau khi về tay Novaland, dự án tiếp tục được đổi tên thành Grand Sentosa, dự kiến đi vào vận hành trong năm 2024. Với diện tích tổng khu hơn 8,3 ha, dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 2.000 sản phẩm căn hộ tiêu chuẩn resort, nhà phố thương mại…, Novaland định vị dự án này là tổ hợp thương mại - dịch vụ, nhà ở cao cấp và là biểu tượng ở cửa ngõ khu Nam TP.HCM. Giá bán được giới đầu tư rỉ tai nhau sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2. Tuy chưa phải là mức giá cao nhất thị trường chung cư TP.HCM hiện nay, nhưng cũng chưa từng xuất hiện tại khu Nam Thành phố.

Nếu như khu Nam TP.HCM được thiết lập đỉnh giá mới bởi dự án Grand Sentosa, thì khu vực Ba Son - nơi được mệnh danh là “đắt xắt ra miếng” của TP.HCM, đã liên tục phá đỉnh trong nhiều năm liền. Năm 2016, khi Vinhomes Golden River Ba Son ra mắt, mức giá mở bán 3.500 USD/m2 (tương đương hơn 82 triệu đồng/m2) đã được xếp vào hạng siêu sang. Đến năm 2019, cũng ở khu vực này, Alpha King giới thiệu ra thị trường 2 dự án với giá bán từ 10.000-12.000 USD/m2 (tương đương 235-282 triệu đồng/m2) - một mức giá “gây sốc” thời điểm đó.

Vậy mà chưa đầy 2 năm, khi Alpha King chuyển nhượng dự án cho Masterise Homes với tên gọi là Grand Marina Saigon, đỉnh giá mới đã tăng gần 100%, chạm mốc 423 triệu đồng/m2, phá vỡ mọi kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường căn hộ tại TP.HCM.

Còn tại khu vực quận 2 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức), theo dữ liệu vừa được Rever công bố, “phố nhà giàu” Thủ Thiêm hiện dẫn đầu về mức trần căn hộ với mốc 210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chung cư ở các phường An Phú, Thảo Điền và Thạnh Mỹ Lợi cũng lần lượt ghi nhận mức giá cao nhất là 75 triệu đồng/m2, 85 triệu đồng/m2 và 95 triệu đồng/m2.

Tại Thủ Thiêm, dự án chung cư đang có giá bán cao nhất là The Opera Residence thuộc giai đoạn 3 dự án The Metropole Thủ Thiêm ở mức 210 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao năm 2023, kế đến là dự án Narra Residences giai đoạn 4 thuộc siêu dự án Empire City có giá gần 200 triệu đồng/m2. Mức tăng giá cao nhất tại khu “phố nhà giàu” này là 112-118% ghi nhận tại dự án Sadora và Sarica (đều đã bàn giao) thuộc Khu đô thị Sala.

Được ví là phố Tây (nhiều người nước ngoài sinh sống) của khu Đông, phường Thảo Điền có mức giá trần chung cư đạt 90-95 triệu đồng/m2, thuộc dự án The Nassim và Thảo Điền Green, cả 2 dự án đều là căn hộ mới. Trong khi đó, tốc độ tăng giá nhà cao nhất khu vực này rơi vào nhóm dự án cũ gồm Tropic Garden và Masteri Thảo Điền bàn giao giai đoạn 2015-2016, lần lượt có mức tăng trưởng giá là 92 và 106%.

Căn hộ khu vực Thủ Thiêm có mức giá trần 210 triệu đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn

 

Cần đẩy nhanh phát triển nhà giá thấp

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, những năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất) biểu hiện ngày một rõ nét sự lệch pha cung - cầu, lệch pha sản phẩm, đó là dư thừa căn hộ cao cấp và rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Cụ thể, trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021, tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn (chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án), căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn (tỷ lệ 44,6%), căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn (tỷ lệ 18%).

Đáng báo động, từ năm 2020, tỷ lệ căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường TP.HCM. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn, không còn căn hộ bình dân (tỷ lệ 0%) và ngược lại, có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang (tỷ lệ 73,98%), còn lại là nhà ở trung cấp (tỷ lệ 26,02%).

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, hiện nay, giá trị của một bất động sản không được thiết lập bằng công thức giá bán bằng giá đầu vào cộng với biên độ lợi nhuận như trước nữa, mà được tính toán dựa trên vị trí và giá trị có thể mang lại trong tương lai.

“Điều này lý giải vì sao trong cùng một phân khúc, nhưng các dự án bán sau bao giờ cũng cao hơn giá bán trước. Trước đây, dự án mới bán thường cao hơn dự án cũ từ 5-10%, thì nay tăng lên 30-50%”, ông Chánh nói và cho biết thêm, chủ đầu tư đưa ra giá bán cao để bù đắp cho lạm phát, giá nguyên vật liệu và nhân công tăng…

Đồng quan điểm, tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án tầm trung tại TP.HCM nhìn nhận, nhu cầu bất động sản cao cấp thực tế là có, nhưng do nguồn cung hạn hẹp nên chủ đầu tư đẩy giá “leo thang”, thay vì trước đây biên lợi nhuận kỳ vọng ở mức 15%, thì nay đẩy lên 30-40%.

Theo vị này, nếu giá bất động sản tăng theo đúng nhu cầu, mức tăng mỗi năm khoảng 10-15% là phù hợp, việc tăng đột ngột 30-40% trong một năm đe dọa đà tăng trưởng của những năm tiếp theo.

“Hiện nguồn cung bất động sản đang theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là nhu cầu ở thực. Dẫu vậy, việc đẩy giá để đầu tư cũng không nên kéo dài 2-3 năm bởi sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường. Người dân có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ngày càng khó khi những căn hộ 40 triệu đồng/m2 dần trở thành mức thấp”, vị tổng giám đốc trên nói, đồng thời cho rằng, khi nguồn cung trên thị trường hạn chế thì doanh nghiệp có xu hướng lựa chọn phân khúc đem lại tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, bên cạnh tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý dự án, chính sách phát triển nhà giá thấp cần được đẩy nhanh hơn để tăng nguồn cung, giảm tình trạng lệch pha như hiện tại.

Lạm phát đẩy giá nhà tăng cao, có nên mua nhà, đầu tư bất động sản lúc này?

Lạm phát đẩy giá nhà tăng cao, có nên mua nhà, đầu tư bất động sản lúc này?

Lạm phát gia tăng sẽ đẩy giá nhà, giá bất động sản tăng thêm, vậy có nên mua nhà, đầu tư bất động sản thời điểm này?

Theo Đầu tư chứng khoán

 
List comment
 
 
Cơ hội đầu tư hiếm có tại tâm điểm phồn hoa mới của Quảng Trị
icon

Sự kiện mở bán dự án Vincom Shophouse Royal Park tại T.P Đông Hà, tỉnh Quảng Trị với hàng nghìn khách hàng xếp hàng chờ sở hữu một căn shophouse mơ ước cho thấy, nhà đầu tư hiểu rất rõ giá trị sản phẩm bất động sản “hàng hiệu” này.

 
 
Khai mạc cuộc thi ảnh Vinhomes Grand Park - nơi đáng sống tại TP. Thủ Đức
icon

Lễ khai mạc cuộc thi ảnh “Vinhomes Grand Park – Nơi đáng sống tại TP. Thủ Đức” đã diễn ra với nhiều hoạt động sôi nổi, nổi bật là workshop chụp ảnh của nhiếp ảnh gia Khôi Lê.

 
 
Làng buôn vải tỷ phú đua xây lâu đài lộng lẫy, cho thuê đút túi trăm triệu mỗi tháng
icon

Ngay từ đầu làng đã thấy những tòa nhà cao tầng mọc san sát, xe ô tô mới cóng đậu đầy đường. Hàng chục biệt thự lộng lẫy đang được xây mới với tốc độ chóng mặt ở làng Ninh Hiệp, Gia Lâm, Hà Nội

 
 
Đầu tư nhà đất ở tỉnh lẻ, không muốn bị ‘chôn’ vốn đừng bỏ qua kinh nghiệm này
icon

Theo kinh nghiệm của người trong nghề, nhà đầu tư mới tìm hiểu đất ở vùng nào chưa ‘sốt’, tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư. Giá đất thổ cư cứ dưới 10 triệu đồng/m2 là có thể mua

 
 
Khám phá sản phẩm đầu tư “kim cương” tại Quảng Trị
icon

Với những 'điểm cộng kim cương' ngay tại trung tâm TP Đông Hà (Quảng Trị), Vincom Shophouse Royal Park đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm của cả khách hàng lẫn nhà đầu tư.

 
 
Chào bán đất nền Thảo Điền giá rẻ rồi đưa khách đến Bình Dương
icon

Lừa được khách từ TP.HCM tới Tân Uyên (Bình Dương), phía nhà phân phối dựng sẵn rạp diễn trò bán đất nền; bố trí cả chục cò đất bao vây, liên tục hét lớn, ép khách chốt cọc.

 
Mua đất như thiêu thân, cơn sốt hạ nhiệt, đua nhau bán cắt lỗ
icon

Trước sự siết chặt của cơ quan quản lý, nhiều nhà đầu tư ăn theo sốt đất từng tạo sóng đã bán tháo, thoát nhanh trong vòng xoáy giảm nhiệt của thị...

 
Đất nền có còn là kênh đầu tư ‘vua’, trước khi xuống tiền cần biết điều này
icon

Nhiều người chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn tài sản với kỳ vọng sinh lời tốt, vì thế phân khúc này luôn hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, đất nền “sốt” lên nghĩa là thị trường đã bắt đầu đạt đến mức bão hòa.

 
Điểm tên những khu vực thị trường địa ốc 'gãy sóng', nhà đầu tư bỏ cọc
icon

Sau một thời gian tăng giá đất tăng ảo. Thị trường bất động sản một số khu vực rơi vào tình cảnh 'gãy sóng', nhà đầu tư bỏ cọc. Theo các chuyên gia, đây là hệ luỵ của thị trường địa ốc khi đã tăng trưởng quá nóng.

 
'Bán chui' đất dự án ở Hà Nội, 2 doanh nghiệp bị xử phạt 420 triệu đồng
icon

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố việc xử phạt hai doanh nghiệp bất động sản có hành vi mua bán, huy động vốn trái phép tại dự án khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh (Hà Nội) của HUD.