Dự án “ma” hoành hành, thị trường rối loạn

Những khu đất do cá nhân sở hữu nhưng lại được các doanh nghiệp bất động sản vô tư gắn tên dự án hoành tráng rồi tiếp thị rầm rộ ra thị trường. Chính quyền liên tục phát cảnh báo người mua trước nguy cơ “tiền mất tật mang”.

Dự án “ma” hoành hành khắp nơi

Những tháng gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM liên tục xuất hiện thông tin cảnh báo từ chính quyền các quận, huyện đối với các dự “ma”. Như mới đây, UBND phường Trường Thạnh, quận 9 ra thông báo về dự án “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1” nằm trên mặt tiền đường Lò Lu.

Dự án này đang được Công ty CP Thiết kế xây dựng địa ốc Đại Phúc Real (Đại Phúc Real) rao bán đất nền phân lô. Tuy nhiên, theo xác minh của UBND phường Trường Thạnh, khu đất này là thửa đất số 1418 thuộc tờ bản đồ số 7 được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho một chủ đất khác. Người này khẳng định không ủy quyền cho bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp nào phân phối đất nền phân lô tại khu đất trên.

UBND phường Trường Thạnh khẳng định, hiện không có dự án nào mang tên “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1” trên địa bàn phường. Đồng thời, đề nghị tổ chức, cá nhân có giao dịch đặt cọc, mua bán đất nền tại khu đất này liên hệ cơ quan công an quận để tố cáo, nếu có.

So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung dự án nhà ở thương mại TP.HCM sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2019.

Cuối tháng 6/2019, UBND quận Bình Tân cũng có văn bản đề nghị các phường, khu phố cảnh báo người dân cảnh giác với thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà, đất qua hình thức góp vốn và lập vi bằng.

Theo UBND quận Bình Tân, thời gian qua trên địa bàn xuất hiện thông tin rao bán đất nền phân lô trên các trang mạng internet, kêu gọi khách hàng đặt cọc tiền từ 50 – 400 triệu đồng mua nền đất tại các dự án phân lô với hình thức hợp đồng góp vốn, lập vi bằng. Các đối tượng hứa hẹn trong khoảng thời gian từ 6 – 12 tháng sẽ có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Qua xác minh, UBND quận Bình Tân cho biết có đến 9 khu đất được giới “cò đất” rao bán theo hình thức trên nhưng không có pháp lý rõ ràng. Những khu đất này nằm các phường như An Lạc, Tân Tạo, Tân Tạo A, Bình Hưng Hòa A, Bình Hưng Hòa B, Bình trị Đông A.

Các trường hợp này được san lấp, phân lô bán nền trái phép, chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, đất không phù hợp quy hoạch, không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông… thậm chí, có trường hợp chủ đất đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngân hàng, hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng. Nguy cơ dẫn đến phát sinh tranh chấp về sau.

Đáng nói, những khu đất được quy hoạch công trình y tế, giáo dục, công viên cây xanh cũng bị doanh nghiệp rao bán đất nền phân lô như… chốn không người. Đầu năm 2019, UBND phường Thạnh Xuân, quận 12 phát hiện 4 khu đất ở khu phố 2, 5 và 6 theo quy hoạch phục vụ công trình y tế, giáo dục và công viên cây xanh nhưng được giới “cò đất” rao bán đất nền phân lô trái quy định.

Dự án ách tắc vì pháp lý

Về việc ngày càng nhiều dự án “ma” hoành hành khắp TP.HCM, theo các chuyên gia nguyên nhân do thị trường TP.HCM thiếu hụt nguồn cung. Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được cơ quan này đề xuất UBND Thành phố công nhận chủ trương đầu tư.

Quy mô các dự án này chỉ có 2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm ngoái. Trong nửa đầu năm nay, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với 7.313 căn, giảm 10 dự án và giảm 2.336 căn hộ so với năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm gần 44%, phân khúc căn hộ bình dân giảm gần 35%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), có nhiều nguyên nhân khiến các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM gặp khó khăn, trong đó nguyên nhân chủ yếu là sự chậm trễ khâu pháp lý. Nhiều chủ đầu tư bỏ chi phí lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, không thể triển khai dự án.

Có những dự án nhà ở thương mại ách tắc vì thủ tục hành chính, dù chủ đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc không giải quyết hồ sơ để xuất quy hoạch chi tiết 1/500. Nguyên nhân do Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư” đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 trong khi Luật Đầu tư quy định ghi tên “nhà đầu tư” dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA một số dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính rườm rà, thường kéo dài từ 1 – 3 năm. Phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể hiện nay chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng 75% - 80% chi phí giải phóng mặt bằng, điều này dẫn đến chủ đầu tư gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2 do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế bỏ ra.

Sự sụt giảm của thị trường BĐS TP.HCM cũng tác động đến nguồn thu ngân sách của Thành phố. Cụ thể, năm 2018 thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32%. So với năm 2017, con số này giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, còn số thu từ tiền sử dụng đất dự án giảm 4.037 tỷ đồng.

Thu ngân sách của Thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Nguyễn Phương - Trần Huệ

Từ khóa: dự án nhà ở thương mại sụt giảm nguồn cung thị trường BĐS TP.HCM quy mô căn hộ dự án "ma" TP.HCM