Đà Nẵng lật tẩy chiêu “ký gửi, ký chờ” khi công chứng bất động sản

Thế nào là hành vi “ký gửi, ký chờ”?

Ngày 16/4, Phó Giám đốc Tư pháp Đà Nẵng Châu Thanh Việt cho hay, sau khi Bộ Tài chính có quy định liên quan đến việc nộp thuế đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thì gần đây xuất hiện hiện tượng “ký gửi, ký chờ”. Đặc biệt trong thời gian qua, tình trạng “sốt” đất xảy ra tại một số TP lớn nên hiện tượng “ký gửi, ký chờ” trong giao dịch BĐS nhằm trốn thuế ngày càng diễn biến phức tạp.

Các tổ chức, cá nhân tới giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại một Văn phòng Công chứng ở Đà Nẵng (Ảnh: HC)

Mới đây, ngày 09/4, Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng Võ Thị Như Hoa đã chủ trì cuộc họp với đại diện các cơ quan liên quan gồm Công an TP, Cục Thuế TP, Văn phòng Đăng ký đất đai TP, Phòng Cảnh sát kinh tế - Công an TP, Công an các quận, huyện… để triển khai chỉ đạo của UBND TP Đà Nẵng.

Ông Châu Thanh Việt cho biết, theo các phản ánh tại cuộc họp, thời gian qua trên địa bàn Đà Nẵng xuất hiện tình trạng một số CCV của một số tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt là CCV của các Văn phòng công chứng (VPCC) có hành vi móc nối với người yêu cầu công chứng để giúp người yêu cầu công chứng (chủ yếu là người kinh doanh BĐS) trốn thuế khi ký kết các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS.

“Trong trường hợp này, CCV chỉ cho bên bán, chuyển nhượng (gọi tắt bên bán) BĐS ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, còn bên mua, nhận chuyển nhượng (gọi tắt bên mua) không ký vào hợp đồng (lúc này bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua) và CCV chứng kiến việc mua bán, chuyển nhượng đó nhưng không ký, không đóng dấu, không vào sổ.

Sau đó CCV cho gửi hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng để bên mua tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng. Từ đó dẫn đến tình trạng một BĐS trên thực tế đã được mua bán, chuyển nhượng nhiều lần nhưng chỉ nộp thuế có một lần. Trường hợp này trên thực tế giao dịch các bên sử dụng thuật ngữ gọi là “ký gửi, ký chờ”!” – Phó Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng Châu Thanh Việt giải thích.

Tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro

Ông Châu Thanh Việt cũng cho biết, Khoản 1, Điều 5 Luật Công chứng quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được CCV ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp chỉ có bên bán ký vào hợp đồng thì văn bản công chứng chưa phát sinh hiệu lực nên về nguyên tắc tài sản giao dịch vẫn thuộc về bên bán. Do đó việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức “ký gửi, ký chờ” nêu trên tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro cho bên mua khi không ký trực tiếp vào hợp đồng.

Ví dụ: Trường hợp bên bán chết, những người thừa kế theo quy định của pháp luật có thể sẽ báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận và thực hiện việc khai nhận thừa kế thì bên mua cũng không có cơ sở để khởi kiện vì văn bản công chứng chưa phát sinh hiệu lực.

Hoặc trường hợp giá đất tăng lên gấp đôi, gấp ba thời điểm chuyển nhượng, nếu biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn đứng tên mình và bên mua chưa chuyển nhượng tiếp lô đất trên thì bên bán có thể “trở mặt”, báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận mới và tiếp tục bán, chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn, sẵn sàng trả lại số tiền đã nhận trước đó cho bên mua trước đây khi phát sinh tranh chấp…

Ông Châu Thanh Việt nhấn mạnh: “Vì lợi nhuận trước mắt mà nhiều người kinh doanh BĐS đã bất chấp nguy cơ rủi ro, sẵn sàng thực hiện việc “ký gửi, ký chờ” và CCV của một số VPCC vì lợi nhuận nên đã cạnh tranh không lành mạnh, chấp nhận cho “gửi, chờ” hồ sơ trái quy định pháp luật. Đặc biệt, với tình trạng “sốt” đất trên địa bàn Đà Nẵng như hiện nay thì hiện tượng “ký gửi, ký chờ” càng diễn biến phức tạp nhằm trốn thuế!”.

Báo cáo của Phòng Bổ trợ Tư pháp (Sở Tư pháp Đà Nẵng) cho biết thêm, để ngăn chặn và chấn chỉnh kịp thời các hành vi vi phạm, thời gian qua Sở Tư pháp đã tăng cường quản lý, thực hiện nhiều biện pháp, giải pháp để hoạt động công chứng trên địa bàn TP đi vào nề nếp, đúng pháp luật.

Tuy nhiên việc cho “ký gửi, ký chờ” của CCV diễn ra “ngầm” với các bên yêu cầu công chứng, trong khi đó Sở Tư pháp không có thẩm quyền lục soát hồ sơ nên rất khó phát hiện, trừ trường hợp bắt quả tang hoặc những người trực tiếp tham gia giao dịch tố cáo mới có thể phát hiện trên thực tế. Do đó, để phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi cho “ký gửi, ký chờ” cần có sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan mới đảm bảo tính khả thi trên thực tế.

Khởi tố, điều tra vụ án nếu đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự

Theo ông Châu Thanh Việt, tại cuộc họp ngày 9/4 vừa qua, các cơ quan đã đề xuất, trao đổi và thống nhất thực hiện một số biện pháp, giải pháp nhằm phát hiện, xử lý nghiêm hành vi cho “ký gửi, ký chờ” của CCV tại một số tổ chức hành nghề công chứng nhằm chống thất thu thuế trên địa bàn TP.

Từ thực trạng và khó khăn, vướng mắc nêu trên, Sở Tư pháp Đà Nẵng đã đề xuất cách thức phối hợp nhằm phát hiện các hành vi cho “ký gửi, ký chờ”. Cụ thể, thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, nếu phát hiện hồ sơ nghi ngờ có dấu hiệu “ký gửi, ký chờ” thì Sở Tư pháp gửi văn bản kèm hồ sơ đó đến Công an TP để phối hợp, chỉ đạo đơn vị nghiệp vụ hoặc Công an quận, huyện áp dụng các biện pháp nghiệp vụ xác minh, làm rõ hồ sơ có dấu hiệu CCV cho “ký gửi, ký chờ” hay không để xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp kết quả xác minh của cơ quan công an kết luận hồ sơ có hành vi cho “ký gửi, ký chờ” của CCV nhằm trốn thuế đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì cơ quan công an sẽ khởi tố, điều tra vụ án theo thẩm quyền. Trường hợp chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì cơ quan công an chuyển Sở Tư pháp xem xét xử lý nghiêm hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Ngoài các đề xuất nêu trên, Sở Tư pháp Đà Nẵng cũng đề nghị các cơ quan nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, giải pháp để cùng phối hợp, thực hiện có hiệu quả việc phát hiện, xử lý hành vi cho “ký gửi, ký chờ” nhằm trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS đã được Chủ tịch UBND TP giao.

Được biết, bà Võ Thị Như Hoa, Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng đã chỉ đạo Phòng Bổ trợ Tư pháp, Thanh tra Sở Tư pháp tăng cường thanh tra, kiểm tra để phát hiện các trường hợp "ký gửi, ký chờ"; đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai TP, Cục Thuế TP chỉ đạo các đơn vị trực thuộc phối hợp với Sở Tư pháp phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký gửi, ký chờ" chuyển Công an TP và Công an các quận, huyện xác minh, điều tra để xử lý theo quy định pháp luật.