Vướng quy định đất đai khi cổ phần hóa, thoái vốn

Dù các văn bản quy phạm phát luật về cổ phần hóa, thoái vốn ngày càng hoàn thiện nhưng từng chia sẻ tại một diễn đàn tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước, ông Vũ An Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) cho rằng, khi áp dụng vào trong thực tế muôn màu, muôn vẻ nên đơn vị tư vấn và doanh nghiệp cổ phần hóa, thoái vốn vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

ông Vũ An Khang: Khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế muôn màu, muôn vẻ nên đơn vị tư vấn và doanh nghiệp cổ phần hóa, thoái vốn vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, đối với phương án sử dụng đất, ông Khang cho biết, theo Nghị định 126/2017/NĐ-CP, các doanh nghiệp cổ phần hóa phải rà soát toàn bộ diện tích đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước thời điểm quyết định cổ phần hóa.

Tuy nhiên nhiều Tập đoàn, Tổng Công ty hiện đang xin giãn tiến độ cổ phần hóa do nhều nguyên nhân, trong đó hầu hết bị chậm trễ trong công tác trình duyệt, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Để đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa VVFC đề xuất Nhà nước cho phép kết hợp xác định giá trị doanh nghiệp đồng thời với việc tiếp tục trình duyệt phương án sử dụng đất và phải hoàn thành trước thời điểm kết thúc quá trình xác định GTDN. Đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm của từng đơn vị, từng khâu để xảy ra chậm trễ trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất.

Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, sự khác nhau giữa Nghị định 126/2017/NĐ-CP và Nghị định số 32/2018/NĐ-CP đang là vấn đề bất cập vì cổ phần hóa và thoái vốn bản chất đều là bán vốn Nhà nước.

Cụ thể, theo Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn, đơn vị thuê đất hàng năm nộp tiền thuê đất theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và cũng không được cho thuê lại đất.

Nghị định 126/2017/NĐ-CP không quy định giá trị lợi thế đối với quyền thuê đất hàng năm. Trong khi đó khi xác định giá trị vốn Nhà nước để thoái tại doanh nghiệp, Nghị định số 32/2018/NĐ-CP lại yêu cầu phải xác định đầy đủ giá trị quyền thuê đất hàng năm.

Như vậy có thể thấy rằng đơn giá thuê đất hàng năm đã được xác định theo giá đất cụ thể, chỉ ổn định trong một chu kỳ ngắn và sẽ được điều chỉnh theo giá đất cụ thể tại thời điểm hết kỳ ổn định. Việc xác định giá trị quyền thuê đất hàng năm là không phù hợp về cả pháp lý và thực tiễn.

Để tránh khó khăn lúng túng, lo lắng cho tư vấn định giá và các doanh nghiệp, VVFC đề xuất bỏ nội dung “xác định quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm” tại Nghị định số 32/2018/NĐ-CP để phù hợp với Nghị định 126/2017/NĐ-CP.

Đồng thời cũng đề xuất Nhà nước cần có những quy định chi tiết để xác định đơn giá thuê đất sát với thực tế, đảm bảo những vị trí đất thuận lợi, có khả năng sinh lời cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí đất có khả năng sinh lời thấp, những diện vị trí đất có hệ số sử dụng đất cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí có hệ số sử dụng đất thấp.

Ngoài ra, VVFC cũng cho rằng, có khá nhiều vướng mắc đối với việc xác định giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; xác định giá tài sản là công trình nhà cửa, vật kiến trúc cũng như là phương pháp định giá doanh nghiệp khi thoái vốn Nhà nước.

Ông Khang cho biết, hiện có không ít doanh nghiệp thoái vốn đang lúng túng, thậm chí lo lắng khi hiểu rằng với nội dung quy định như trên, việc xác định giá cổ phần tại các doanh nghiệp có vốn Nhà nước phải thực hiện theo phương pháp tài sản, nhưng trong thực tế nhiều doanh nghiệp có tỷ trong vốn Nhà nước dưới 50%, thậm chí có doanh nghiệp có tỷ trọng vốn Nhà nước chỉ từ 5%-10%, rất khó khăn trong việc xác định giá cổ phần theo phương pháp tài sản bởi vì Công ty cổ phần không cung cấp tài liệu kiểm kê, đánh giá thực trạng tài sản, đối chiếu công nợ…

Do vậy VVFC đề xuất sửa nội dung này tại Nghị định số 32/2018/NĐ-CP nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong quá trình tái cơ cấu, cổ phần hóa theo lộ trình đã được phê duyệt.